Il valore locativo sarà abolito dal 1° gennaio 2029. Per chi abita nella propria casa cambieranno anche le deduzioni per la manutenzione. È quindi il momento di valutare gli interventi necessari, distinguendo le esigenze dell’edificio dalle opportunità fiscali.
Dal 2029 cambia il sistema, fino al 2028 valgono le regole attuali
Il Consiglio federale ha fissato al 1° gennaio 2029 l’entrata in vigore della riforma. L’abolizione riguarda il valore locativo delle abitazioni primarie e secondarie a uso proprio. Fino alla fine del 2028 resta applicabile il diritto vigente: il valore locativo continua a essere imponibile e le spese ammesse restano deducibili secondo le condizioni attuali. 1, 2
Dal 2029, per le abitazioni a uso proprio, verrà meno la deduzione ordinaria delle spese di manutenzione a livello federale, cantonale e comunale. Per gli immobili locati, invece, la manutenzione continuerà a poter essere dedotta, alle condizioni previste. La riforma limita anche la deduzione degli interessi passivi, con regole specifiche per gli immobili locati e per il primo acquisto. 1
Non tutte le ristrutturazioni sono fiscalmente uguali
Nel linguaggio corrente, “ristrutturare” comprende lavori molto diversi. Fiscalmente la distinzione è decisiva: la manutenzione conserva lo stato e la funzionalità dell’immobile; una miglioria ne aumenta il valore o introduce elementi nuovi.
Riparare una facciata o sostituire un impianto con funzionalità comparabili può rientrare nella manutenzione. Un ampliamento, invece, costituisce generalmente una miglioria. In un progetto possono coesistere entrambe le componenti: la deducibilità va verificata per singola voce, senza considerare automaticamente deducibile l’intera fattura. 3
Una deduzione riduce il reddito imponibile: non equivale al rimborso del costo dei lavori. La convenienza effettiva dipende anche dalla situazione fiscale personale.
Conviene anticipare i lavori prima del 2029?
Può avere senso valutare prima del cambio di sistema lavori di manutenzione già necessari o programmati. Anticipare un intervento soltanto per ottenere una deduzione, però, può portare a spendere prima del necessario o a scegliere un progetto poco coerente.
Il percorso dovrebbe partire da un sopralluogo, dallo stato di tetto, facciate e impianti e da una stima delle priorità. Solo dopo si confrontano preventivi, disponibilità finanziarie e trattamento fiscale.
Per lavori vicini alla fine del 2028 occorre verificare con chi segue la fiscalità il periodo d’imputazione della spesa e le disposizioni applicabili. Una firma o un acconto non garantiscono, da soli, la deduzione desiderata.
Risanamento energetico: distinguere Confederazione e Cantone
Dal 2029 gli interventi di risparmio energetico e protezione dell’ambiente non saranno più deducibili dall’imposta federale diretta. I Cantoni potranno mantenere queste deduzioni, al massimo fino al 2050. 4
Per un immobile in Ticino bisognerà quindi verificare le disposizioni cantonali effettivamente applicabili, senza dare per scontata la loro futura conferma. Anche eventuali riporti di spesa a cavallo del cambio di sistema richiedono una verifica specifica: l’attuale possibilità di riporto non va interpretata come garanzia automatica per gli anni successivi alla riforma. 4, 5
Proprietà per piani: serve una pianificazione condivisa
In una PPP il calendario dei lavori comuni passa dalle decisioni dell’assemblea, dalle disponibilità finanziarie e dalle condizioni tecniche. La riforma offre un’occasione per aggiornare il piano degli interventi e confrontare le necessità con il fondo di rinnovamento.
La situazione può inoltre differire tra chi abita il proprio appartamento e chi lo affitta. È utile separare fin dall’inizio le decisioni comuni sull’edificio dalla valutazione fiscale del singolo comproprietario.
Da dove iniziare
Prima di decidere, raccogli una valutazione dello stato dell’immobile, preventivi dettagliati e una distinzione fra manutenzione, migliorie e interventi energetici. Verifica poi il calendario e il trattamento fiscale con il tuo consulente.
Studio Antonini & Partners può affiancare proprietari e comproprietà a Lugano e in Ticino nell’individuazione delle priorità e nel coordinamento della gestione immobiliare. La verifica fiscale del caso concreto va svolta con il professionista che segue il contribuente.
Contenuto informativo aggiornato al 28 ottobre 2026. Prima di assumere impegni, verificare le disposizioni e la prassi applicabili al proprio caso.
Fonti ufficiali
- Consiglio federale, comunicato del 1° aprile 2026
- Cantone Ginevra, conferma applicazione del diritto attuale fino al 2028
- Divisione delle contribuzioni del Cantone Ticino, circolare deduzioni sulla sostanza immobiliare privata, 1° luglio 2024
- DFF, riforma dell’imposizione della proprietà abitativa
- Legge tributaria ticinese, art. 31
