Un indice nazionale aggrega migliaia di transazioni, ma nessuno acquista un indice. Si acquista una proprietà precisa, in una microzona precisa, in un momento preciso.
Per leggere il prezzo servono almeno quattro livelli: andamento nazionale, dinamica regionale, comparabili locali e caratteristiche irripetibili dell’oggetto.
La valutazione credibile non forza tutti i dati verso un unico numero: misura anche liquidità, rischi e margine di trasformazione.